פינוי בינוי: המדריך המקוצר למתעניינים

האם קיבלתם לאחרונה פנייה מיזם שמעוניין לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם? אם אתם תוהים מה זה בדיוק פינוי בינוי, איך התהליך עובד ואיך תדעו אם זו הזדמנות אמיתית או סתם הבטחות באוויר – המאמר הזה נועד בדיוק בשבילכם.

מה זה בעצם פינוי בינוי?

במסגרת פרויקט פינוי בינוי, יזם נדל”ן מציע לדיירים בבניין ישן עסקה: הם יפנו את דירותיהם באופן זמני, היזם יהרוס את הבניין הקיים ויבנה במקומו בניין חדש ומודרני. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין החדש, והיזם מרוויח מזכויות בנייה נוספות שמאפשרות לו לבנות דירות נוספות למכירה.

מדובר בעסקה שיכולה להיות מצוינת לכל הצדדים – הדיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת ללא עלות מצידם, היזם מרוויח מהדירות הנוספות, והמדינה והעיר נהנות מהתחדשות המרקם העירוני. זו הסיבה שפינוי בינוי הפך לאחד הכלים המרכזיים לפתרון מצוקת הדיור בישראל.

האם הבניין שלכם מתאים לפינוי בינוי?

בניינים המתאימים לפינוי בינוי הם בדרך כלל בניינים ישנים (בני 40 שנה ומעלה), באזורי ביקוש, שבהם יש פוטנציאל להגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור. הצעד הראשון שכדאי לעשות הוא בדיקת היתכנות ראשונית עם אנשי מקצוע, רצוי עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית.

אם הבדיקה מראה שיש פוטנציאל, הצעד הבא הוא התארגנות הדיירים – בחירת נציגות דיירים שתוביל את התהליך, והתקשרות עם עורך דין שייצג את הדיירים. חשוב במיוחד לבחור עורך דין המתמחה בתחום ומייצג דיירים בלבד, כדי למנוע ניגוד עניינים.

לאחר מכן מגיע שלב בחירת היזם – תהליך שבו הנציגות, בסיוע עורך הדין, מפרסמת “קול קורא” ליזמים, מקבלת ובוחנת הצעות שונות, ולבסוף בוחרת ביזם המתאים ביותר. זהו שלב קריטי שישפיע על כל המשך הפרויקט.

לאחר בחירת היזם וחתימה על הסכם עקרונות, מתחיל תהליך ארוך של תכנון, אישורים, פינוי, בנייה ואכלוס שעשוי להימשך 5-10 שנים ואף יותר.

היתרונות המרכזיים בפינוי בינוי

הדירה החדשה שתקבלו תהיה גדולה יותר מהדירה הישנה – בדרך כלל מדובר בתוספת של 12-25 מ”ר לפחות. הדירה תהיה מתוכננת בסטנדרטים עדכניים, עם מפרט טכני מודרני, ולרוב גם תכלול מרפסת שמש.

מעבר לדירה עצמה, תזכו לגור בבניין חדש עם מעלית, חניה צמודה, לובי מטופח, ולעיתים גם מרחבים משותפים נוספים. הבניין החדש יעמוד בתקני הבנייה העדכניים, כולל תקני רעידות אדמה ומיגון (ממ”ד בכל דירה).

בנוסף לשיפור באיכות החיים, ערך הנכס שלכם יעלה משמעותית. וכל זאת ללא השקעה כספית מצדכם, כאשר כל העלויות (תכנון, רישוי, בנייה, דיור חלופי, מעבר וכו’) חלות על היזם.

דיירים בפרויקטי פינוי בינוי נהנים גם מהטבות במיסוי – פטור ממס שבח (עד תקרה מסוימת) ומהטבות נוספות, מה שהופך את העסקה לאטרקטיבית עוד יותר.

האתגרים והסיכונים שחשוב להכיר

למרות היתרונות הרבים, פרויקטי פינוי בינוי כרוכים גם באתגרים וסיכונים:

• התמשכות התהליך היא אתגר משמעותי. פרויקט פינוי בינוי יכול להימשך שנים ארוכות, ובמהלך הזמן הזה אתם תלויים בגורמים רבים – היזם, ועדות התכנון, הרשות המקומית, ואפילו השכנים שלכם.
• חוסר הוודאות הוא אתגר נוסף. לא כל פרויקט שמתחיל מגיע לקו הסיום. חלק מהפרויקטים נתקעים בשלבי התכנון, אחרים נתקלים בבעיות מימון, ויש כאלה שנעצרים בגלל מחלוקות בין הדיירים.
• במהלך תקופת הבנייה, שיכולה להימשך שנתיים-שלוש ולעיתים יותר, תצטרכו לעבור לדירה שכורה. אמנם היזם אמור לממן את השכירות, אך עדיין מדובר בעקירה זמנית מהבית.
• בבניין החדש, ההוצאות השוטפות – ארנונה, ועד בית, ודמי ניהול – יהיו גבוהות יותר, וזו עלות שתמשיך ללוות אתכם בהמשך.
• ולבסוף, פרויקטי פינוי בינוי מביאים בדרך כלל לציפוף ניכר, מה שיכול להשפיע על אופי השכונה.

מה חשוב לבדוק בהסכם פינוי בינוי?

הסכם פינוי בינוי הוא מסמך מורכב ומקיף, שעשוי להשפיע על חייכם לשנים רבות. הנה הסוגיות המרכזיות שחשוב להבין ולשים אליהן לב:

התמורות לדיירים: מה בדיוק תקבלו בתמורה לדירתכם הישנה? כמה מ”ר תכלול הדירה החדשה? איזה מפרט טכני? האם היא תכלול מרפסת, חניה, מחסן? מה יהיה גובה דמי השכירות בתקופת הבנייה?

הבטוחות והערבויות: הסכם טוב יכלול מערך של בטוחות להגנה על הדיירים – ערבויות בנקאיות, הערות אזהרה, ביטוחים, ותקופת אחריות מורחבת לליקויי בנייה.

התנאים המתלים ולוחות הזמנים: מתי ההסכם ייכנס לתוקף? מתי הפרויקט אמור להסתיים? חשוב שההסכם יכלול לוחות זמנים מחייבים וסנקציות במקרה של איחורים.

מנגנון היציאה מההסכם: באלו תנאים ניתן להשתחרר מההסכם אם הפרויקט נתקע או אם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו?

תשומת לב מיוחדת נדרשת במקרים ייחודיים – דירות גדולות או קטנות במיוחד, דיירי קומת קרקע עם גינות, דיירי קומה עליונה עם גג או נוף, ודיירים מוגנים.

איך בוחרים את האנשים הנכונים להוביל את הפרויקט?

ההצלחה של פרויקט פינוי בינוי תלויה במידה רבה באנשים שיובילו אותו:

נציגות הדיירים צריכה להיות מורכבת מדיירים אכפתיים, רציניים, בעלי יכולת עבודה בצוות וזמן פנוי להשקיע בפרויקט.

עורך הדין המלווה הוא אולי הדמות החשובה ביותר בתהליך. חפשו עורך דין דיירים, כלומר – עורך דין המתמחה ספציפית בייצוג דיירים (לא יזמים) בפרויקטי פינוי בינוי, בעל ניסיון מוכח ומוניטין חיובי.

היזם צריך להיות בעל איתנות פיננסית, ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, ורצוי גם מוניטין חיובי בשוק. בדקו פרויקטים קודמים שלו ושוחחו עם דיירים בפרויקטים שכבר ביצע.

עדכוני חקיקה אחרונים שחשוב להכיר

בשנים האחרונות עבר חוק פינוי בינוי מספר תיקונים משמעותיים. אחד החשובים הוא תיקון מס’ 7 (“חוק הדייר הסרבן”), שהפחית את הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן ל-66.7% (במקום 80% שנדרשו בעבר).

דיירים בפרויקטי פינוי בינוי נהנים כיום מפטור ממס שבח עד לתקרת שווי של כ-2.1 מיליון ₪, וכן מפטור מהיטל השבחה ומהטבות נוספות.